賬面價值6.6億元的自有房地產(chǎn)，一經(jīng)評估變身為投資性房地產(chǎn)增值9.32億元，中興通訊此舉及后續(xù)賬面價值14.29億元自有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，是制造業(yè)上市公司中少見的手法，有虛增利潤和凈資產(chǎn)的嫌疑。
2012年上半年，中興通訊(000063.SZ)投資性房地產(chǎn)從期初的零元猛增到期末近16億元，而此前公司根本沒有投資性房地產(chǎn)，而大筆投資性房地產(chǎn)對中國制造業(yè)企業(yè)而言并不多見。
“中興通訊要做房地產(chǎn)了？”有市場人士據(jù)公司日前發(fā)布的2012年中報猜測。不過，這并未得到公司方面的證實。截至發(fā)稿，記者尚未收到中興通訊方面對此的進一步置評。
然而，從會計上講，將自用房產(chǎn)變成投資性房地產(chǎn)，不僅能增加公司凈資產(chǎn)，為現(xiàn)金緊張的公司創(chuàng)造再融資與借貸的條件，還能少計提折舊，增加公司凈利潤。
罕見的大規(guī)模房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換
公司半年報顯示，集團(指中興通訊及其附屬公司其中的一家或多家公司)本期以經(jīng)營租賃的形式將相關(guān)建筑物出租給關(guān)聯(lián)方中興發(fā)展有限公司(上市公司董事長侯為貴擔任董事長的公司)。
這些建筑物由自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日賬面價值為人民幣約6.6億元，經(jīng)評估后的轉(zhuǎn)換日公允價值為人民幣約15.95億元，評估增值人民幣9.32億元計入資本公積。
然而，并不為多數(shù)人所知的是，中興通訊還可經(jīng)營房屋租賃業(yè)務(wù)。其實，早在2008年5月，公司便通過了一項議案，將其經(jīng)營范圍從原先以程控交換機、移動通訊設(shè)備為代表的通訊業(yè)務(wù)，擴展到房屋租賃領(lǐng)域。當年10月底，公司還通過了《公司關(guān)于租賃物業(yè)關(guān)聯(lián)交易事項的議案》。
資料顯示，2007年-2011年，公司的房屋租賃業(yè)務(wù)出租對象主要是關(guān)聯(lián)公司，但公司財報中關(guān)于房屋租賃收入比較分散，數(shù)額并不大。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，公司在建工程從2007年的9.31億元增加到2011年的15.8億元。
近五年中興先后投入近58.49億元至在建工程中，已轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)51.15億元。而固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，在2012年上半年首次出現(xiàn)，此前一直是將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目中的房屋及建筑相關(guān)項目。
財報顯示，中興通訊的在建工程多為公司的工業(yè)園、科技園、研發(fā)中心等工業(yè)用地。
2007年公司在建工程中，主要有留仙洞工業(yè)園一期、研發(fā)中心和培訓樓、設(shè)備安裝工程等項目，2008年增加了西安科技園二期工程，2009年增加了上海二期、南京研發(fā)中心、人才公寓工程，2010年增加了上海研發(fā)中心二期、三亞研發(fā)基地項目、西安二區(qū)一期工程、西安科技園A10地塊項目、科技園C3研發(fā)中心工程，2011年增加了河源生產(chǎn)研發(fā)培訓基地一期、工業(yè)園北區(qū)二期工程。
與此同時，公司房屋及建筑物賬面余額從2007年年末的12.92億元，增加到2011年年末的43.47億元。2012年上半年期末，公司房屋與建筑物賬面余額更是猛增7.6億元，達到47.72億元。
此外，2007年至2011年，中興通訊的上土地使用權(quán)也迅速增加。公司土地使用權(quán)賬面余額從2007年年末近0.99億元，增加到2011年年末近9.5億元。2012年上半年，土地使用權(quán)賬面余額增加0.76億元，減少約0.40億元，期末賬面余額約為9.87億元。
值得注意的是，中興通訊在房地產(chǎn)的大規(guī)模投入，不僅是在土地使用權(quán)和房屋及建筑物賬面余額的迅速增長。2012年半年報顯示，公司新增加的賬面價值約14.29億元的投資性房地產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)登記證書。中興通訊這一做法在制造類上市公司中較為少見。
而與中興通訊主營業(yè)務(wù)相同的華為，其投資性房地產(chǎn)近幾年一直無太大變動。
華為公司財報顯示，自2004年1月1日起，華為將一些房屋出租給一家前子公司及一家前關(guān)聯(lián)方，至此便有了投資性房地產(chǎn)。
2008年12月31日，華為公司投資性房地產(chǎn)成本(賬面余額)為4.34億元，賬面凈值為2.42億元，公允價值為4.66億元；而截止到2011年12月31日，華為公司投資性房地產(chǎn)成本(賬面余額)為5.67億元，賬面凈值為人民幣2.78億元，公允價值為4.79億元。
涉嫌虛增凈資產(chǎn)、凈利潤
除了這筆之外，公司2012年還將有賬面價值近14.29億元的自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。如果按照此次評估價，增長1.5倍，兩項合計(6.6×1.5+14.29×1.5)，可增加凈資產(chǎn)近30億元。
按中興通訊固定資產(chǎn)的折舊政策，房屋及建筑物使用壽命30年，年折舊率為3.17%。上半年6.6億元加上將要轉(zhuǎn)成投資性房地產(chǎn)的14.29億元自用房地產(chǎn)，近21億元固定資產(chǎn)不用折舊，按年折舊率3.17%計算，可增加公司稅前利潤近6600萬元(不考慮殘值)。
而2012年上半年，中興通訊的凈利潤為2.45億元，而扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約-5938萬元，同期公司固定資產(chǎn)折舊約4.99億元。
令人不解的是，中興通訊下半年還有14億元的自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，而這14.29億元未轉(zhuǎn)資產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)登記證書，此外，公司土地使用權(quán)也有4.67億元在申請土地使用權(quán)。
自用房地產(chǎn)改為以公允價值計量投資性房地產(chǎn)本屬正常，但通常需兩個前提：相關(guān)經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，成本能夠可靠計量；另外便是管理層持有意圖改變。
但由自用房產(chǎn)變成投資性房產(chǎn)，成本法變更為公允價值計算，因為很容易受人為因素影響，即便有相關(guān)認定機構(gòu)出具文件，但客觀公正性仍值得商榷。這公允價值如何界定？
如今，房地產(chǎn)如火如荼，中興通訊采用公允價值計量資產(chǎn)，業(yè)績看似增加了不少。如果將來房地產(chǎn)泡沫破滅，公司是不是也能客觀地確認虧損呢？
或因融資所需
2012年上半年突然“出生”的6億元投資性房地產(chǎn)，或與中興通訊的投資所需密切相關(guān)。
伴隨全球經(jīng)濟持續(xù)下行，境外電信運營商資本開支下降，公司訂單減少將導致業(yè)績增長乏力。
中興通訊此前對本刊記者表示，通信設(shè)備行業(yè)是周期性行業(yè)，全球性經(jīng)濟不振給各運營商帶來巨大財務(wù)壓力，這種壓力已傳到設(shè)備供應(yīng)商當中。
而中興通訊依靠借債、融資推動自身成長的經(jīng)營模式也面臨各種挑戰(zhàn)。依賴銀行貸款以價格戰(zhàn)獲得市場份額的策略現(xiàn)在難以為繼，終端業(yè)務(wù)面臨的競爭更加激烈，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在2008年-2011年呈現(xiàn)不斷下滑趨勢，2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達18.1億元。
而公司負債率仍居高不下。2007年-2011年，中興通訊資產(chǎn)負債率維持在70%-75%之間，同期，凈資產(chǎn)負債率從203%上升到300.76%。2012年上半年，資產(chǎn)負債率達75.07%，上半年凈資產(chǎn)負債率達301.12%。
公司已經(jīng)進行過多輪募資活動，緩解資金壓力。公司半年報顯示：2010年1月通過配售H股，募集25.96億港元；2010年2月，通過“中興ZXC1”認股權(quán)證募集約9.12億元人民幣；2012年6月，公司發(fā)行“12中興01”公司債募集60億元人民幣。
中興通訊受高負債限制，融資與借貸遇瓶頸，無法像華為一樣發(fā)行“虛擬股”，而將自用房產(chǎn)變成投資性房產(chǎn)，不僅能虛增公司資產(chǎn)，提升公司融資額度，而且能調(diào)節(jié)公司凈利潤，這對中興通訊而言是件好事。
有趣的是，此前并不起眼的歌爾聲學(002241.SZ)，因傍上蘋果(NASDAQ，AAPL)，其市值近日達320億元左右，逼平中興通訊。草創(chuàng)兩年的小米手機，此前的估值也達到40億美元(約250億元人民幣)。
